Bundesgerichtshof, Beschluss vom 13.08.2024 – VIII ZR 255/21
Sachverhalt:
Der Vermieter kündigte dem Mieter wegen Mietrückstandes gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB und erhob Räumungsklage. In diesem Saldo war auch eine erhebliche Nachzahlung einer Betriebskostenabrechnung mit enthalten. Der Vermieter meint, dass diese Nachzahlung zum „Mietrückstand“ dazugehöre. Dies sahen die Instanzgerichte jedoch anders und wiesen die Klage ab. Während der Revision beim BGH, zog der Mieter aus der Wohnung aus. Der Rechtsstreit war erledigt. Es ging nur noch um die Kosten. In diesem Rahmen ließ der BGH es aber ausdrücklich offen, ob eine Nachzahlung einer Betriebskostenabrechnung als „Mietrückstand“ zu werten sei. Im Rahmen der Kostenentscheidung nach Erledigung ist dies nicht relevant, sodass sich der BGH dazu nicht positionieren musste.
Praxishinweis:
Im Ergebnis gibt es also für Vermieter und Mieter keine neuen Erkenntnisse. Die ganz überwiegende Meinung zählt Nachzahlungsbeträge aus Betriebskostenabrechnungen nicht zur Miete. Eine Kündigung wegen „Mietrückstandes“ gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann daher nach überwiegender Meinung nicht unter Einbeziehung eines solchen Nachzahlungsbetrages berechnet werden.
Es besteht aber weiterhin für den Mieter ein nicht unerhebliches Kündigungsrisiko. Insbesondere versuchen Vermieter regelmäßig eine Kündigung wegen „allgemeiner Pflichtverletzung“ gem. § 543 Abs. 1 BGB (fristlos) und § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (ordentlich) aufgrund von offenen Nachzahlungsbeträgen zu begründen. Eine solche Vorgehensweise wurde z.B. vom Landgericht Berlin bereits bestätigt. In Sachsen- Anhalt sieht insbesondere das Landgericht Dessau-Roßlau die Rechtslage anders (mieterfreundlicher) und lehnt einen solchen allgemeinen Kündigungsgrund wegen offener Nachzahlungsbeträge ab. Aber spätestens dann, wenn eine offene Nachzahlung rechtskräftig tituliert ist, der Mieter weiterhin nicht zahlen kann oder will und der Nachzahlungsbetrag „erheblich“ ist, dürfte eine darauf basierende Kündigung zulässig sein.
Im Ergebnis sollte man als Mieter Nachzahlungsbeträge aus Betriebskostenabrechnungen, sofern diese zumindest der Höhe nach eine Miete überschreiten, nicht auf die leichte Schulter nehmen und sich rechtlich beraten lassen. Der Vermieter kann dagegen im Einzelfall überlegen, ob bei erheblichen Nachzahlungen eine Kündigung eine Option wäre. Bis zur Klärung durch den BGH, bleibt die Rechtslage strittig.
Felix Backert
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht