Bundesgerichtshof, Urteil v. 10.4.2024, VIII ZR 286/22
Leitsatz:
a)…..
b)…..
c) Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der (ordentlichen) Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gehört die Angabe der Kündigungsfrist beziehungsweise des Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht. Ergibt die Auslegung der Kündigungserklärung nach dem objektiven Empfängerhorizont gemäß §§ 133, 157 BGB, dass der Vermieter ordentlich und unter Einhaltung einer Frist kündigen will, wird es regelmäßig seinem erkennbaren (hypothetischen) Willen entsprechen, dass die Kündigung das Mietverhältnis mit Ablauf der (gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten) Kündigungsfrist zum nächsten zulässigen Termin beendet. Das gilt auch, wenn der Vermieterin der Kündigungserklärung einen zu frühen Kündigungstermin angibt, sofern sein (unbedingter) Wille erkennbar ist, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu beende.
Praxishinweis:
Schnell verschreibt man sich in einer Kündigungserklärung, oder man hat die vertragliche/gesetzliche Kündigungsfrist falsch berechnet. Der BGH hilft Ihnen nun bei solchen Fehlern, indem er entschied, dass es entscheidend nur darauf ankommt den Willen des Erklärenden zu erkennen das Mietverhältnis zum nächst möglichen Zeitpunkt beenden zu wollen. Die Kündigung mit fehlender oder falscher Angabe der Kündigungsfrist bleibt also formal grundsätzlich wirksam. Aber Achtung!: Erheben Sie aufgrund einer unzutreffenden Kündigungsfrist zu früh Räumungsklage, so wäre diese in der Regel „noch“ unbegründet und kostenpflichtig abzuweisen.
Diese Erwägungen dürften zudem auch für Kündigungen im Gewerberaummietverhältnis gelten.
Felix Backert
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht